Метод остатка. Величина ставки дисконтирования. Валовый доход

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого осттка участка улучшениями, приносящими доход. Основные предположения и допущения: Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки техниика. Определить полную восстановительную стоимость объекта включая прибыль застройщика на дату оценки. При использовании этого типа анализа мы допускаем, что данные элементы затрат соответствуют их рыночной оценке. Метод техника земли Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих, он применяется для оценки застроенных и незастроенных техников, если есть оценка внесения в оцениваемый земельный остаток конструктивных улучшений, приносящих доход. Расчет производится землям счетом: Чистый операционный доход от объекта недвижимости равен 98 ден. Поэтому я сосредоточусь на методе анализа затрат, который больше подходит для наших условий с практической оценки зрения. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Прибыль, которая находится в остатке, носит название остаточной и приходится на счет земельного земли.

Метод остатка для земли

Как только параметр накопленного износа определен, он вычитается из общей суммы расходов на возведение сооружения здания. Итогом является стоимость замещения или воспроизводства на момент оценивания. Вычисление чистой операционной прибыли от зданий и сооружений, находящихся на участке. За точку отсчета берется один календарный год. При этом сам процесс вычисления проходит в несколько подходов: Формула для расчета следующая: Все вычисления производятся с учетом анализа действующих тарифов и ставок аренды за определенный период времени и для конкретного вида недвижимости; - далее рассчитываться второй по важности параметр - действительный валовой доход.

Он характеризует объем средств, которые можно получить от земельного участка с сооружениями или без них. При этом потенциальные потери при получении платы за аренду и риски недогрузки площадей должны быть вычтены из параметра, то есть: Теперь производится учет прочей прибыли, которую может принести объект недвижимости. Этот показатель непосредственным образом зависит от вида здания.

К примеру, если речь идет об отеле гостинице , то к прочим доходам относятся средства, полученные от деятельности кафетерия или ресторана. Итоговая формула выглядит таким образом: В последнем случае подразумеваются расходы, которые нужны для нормальной работы здания сооружения и воспроизводства прибыли. По факту расчета операционной прибыли и затрат на замещение вычисляется прогнозируемый ЧОД.

Вычисление чистой операционной прибыли, которая приходится на улучшение объекта недвижимости в течение года. Методика расчета коэффициента капитализации может быть выбрана с учетом условий, в которых работает объект. При этом должны быть учтены: Из наиболее популярных вариантов расчета коэффициента капитализации можно выделить два: Вычисление коэффициента капитализации должно выполняться с учетом следующих факторов: Коэффициент капитализации всегда учитывается, как средневзвешенный параметр.

По нему можно понять, насколько объект оценки похож на объект-аналог. Этот параметр можно охарактеризовать как компенсацию, которую должен получить инвестор за использование капитала при условии вычета рисковых и других факторов; - на втором этапе считается норма возмещения капитала. Здесь понимается полное покрытие инвестированной суммы первоначальных вливаний.

Стоит также отметить, что этот параметр коэффициента капитализации может быть применен только к теряющей свою цену изнашиваемой части активов. Ставка прибыли дохода на капитал, как правило, вычисляется по методу кумулятивного построения. Норма возмещения капитала рассчитывается по одной из трех методик - Ринга, Хоскольда или Инвуда. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды. Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа.

Расчет производится прямым счетом: В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту.

Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости. При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.

Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рас-считывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений. Величина ставки дисконтирования должна определяться на основе анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осу-ществленных проектов. Расчеты могут выполняться в текущих без учета инфляции или прогнозных с учетом инфляции ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы.

При оценке в текущих ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном выражении без учета инфляции. При оценке с использованием прогнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номинальном выражении с учетом инфляции. В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализации дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка — норму отдачи на капитал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрисковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений.

При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконти-рования можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта РФ. Пример оценки рыночной стоимости земли методом остатка Пример 1 Условия задачи. Требуется определить стоимость земли Решение: Определение величины коэффициента капитализации для улуч-шений Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена как метод рыночной экстракции.

Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка. Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид: На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости аналогичных с оцениваемым объектом:

Еще по теме Метод остатка для земли:

А на сегодняшний день при сложившейся экономической и политической ситуации. Анализ финансового состояния инвестиционной привлекательности предприятия: учеб. Может, либо осенью.

24, ст.

Похожие темы :

Случайные запросы