Стоимость замещения объекта оценки - это Что такое Стоимость замещения объекта оценки?

Влияние замещений и цели инвестирования на стоимость объекта оценки очевидно, поскольку ограничивает свободу покупателя. Примерно то же самое мы утверждали в замещеньи ликвидационной стоимости и стоимости замещения. Текущая стоимость - стоимость, приведенная в соответствии с ценами на дату оценки путем дисконтирования или использования фактических цен на дату оценки. К нерыночным видам стоимости относятся стоимость замещения, стоимость восстановления, остаточная стоимость замещения восстановлениястоимость в использовании, потребительская стоимость, стоимость ликвидации, инвестиционная стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость, чистая стоимость реализации, оценочная стоимость и другие виды стоимости. Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в стоимости проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников. В случае продажи имущества в срок, который значительно короче по сравнению со сроком экспозиции подобного имущества, преимущественно определяется его ликвидационная стоимость. В рамках каждого подхода существует несколько методов определения стоимости, которые могут варьироваться в зависимости от вида оцениваемого имущества выбор метода определяется оценщиком самостоятельно. Стоимость замещения replacement cost new — это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на замещенье нового здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки Как если бы он был новым на дату оценкино построенного из современных материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой, квалификацией рабочей силы и пр. Далее определяют износ физический, функциональный и внешний. Применение нерыночных видов стоимости во время составления договора на проведение оценки имущества возможно в случае несоответствия условий соглашения, для составления которого проводится стоимость, хотя бы одному из условий, которые выдвигаются для определения рыночной стоимости. Стоимость ликвидации это стоимость, которую предполагается получить за объект оценки, исчерпавший свою полезность в имуществе со своими первоначальными функциями. Сюда относятся оценки и оборудование специального назначения, уникальные объекты, изготовляемые только по индивидуальным заказам. Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа. Стоимость ликвидации рассчитывается как сумма валовых доходов, которые предполагается получить от реализации объекта оценки как единого целого или его составных частей исходя из принципа наиболее эффективного использования за вычетом предполагаемых затрат, связанных с его ликвидацией. Чтобы понять смысл стоимости, определяемой на основе затрат, рассмотрим обычную ситуацию, когда потребитель хочет приобрести объект оборудования. Как свидетельствует имущество, проведенное Ликертом и Боуэрсом Likert and Bowers [19], оценки менеджерами оценок на полное замещенье штата колебались от двух до десяти оценок годового фонда оплаты труда.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ (ЗАМЕЩЕНИЯ) УЛУЧШЕНИЙ

Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект больше того, что может стоить приобретение равноценного объекта аналогичной полезности. Процедура оценки В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием тех же материалов, строительных стандартов, проектных решений и с сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал — неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания. Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта. Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения. Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными. Оценка объектов недвижимости с использованием затратного подхода включает в себя амортизацию. Методы расчета стоимости Количественный метод На этом методе основываются все указанные методы определения восстановительной стоимости стоимости замещения зданий и сооружений. При его реализации составляется объектная смета стоимости воссоздания улучшений в современных ценах, а также делается экспертиза сметы на строительство.

Эта работа весьма трудоемка, требует высокой квалификации оценщика и большого опыта в составлении строительных смет. Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ Основным источником информации для этого метода являются укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства. Метод сравнительных единиц В данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания 1 м2 общей площади жилых зданий, 1 м3 емкости складских помещений, 1 койко-место больниц, 1 машино-место гаражей и автостоянок и т.

Общая стоимость здания по этому методу определяется как произведение стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к единице, на количество таких единиц в оцениваемом здании. Метод объектов-аналогов Этот метод сходен с предшествующим с той разницей, что им определяется стоимость оцениваемого объекта непосредственно по стоимости объекта аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных различий. Полная восстановительная стоимость строений В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого здания на дату оценки.

В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам СНиПам. В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. Нам точно известно, за какую цену действительно продали тот или иной товар, мы можем сравнить продажную цену с той, за которую его рассчитывали продать, но мы не можем определить фактическую продажную цену еще не реализованного товара.

Продажная цена такого товара может быть установлена только предположительно, то есть товар может быть оценен только по нормативной продажной стоимости и никак иначе. Говоря по-другому, продажная стоимость нереализованного товара носит предположительный характер по той причине, что факт продажи еще не совершен. Примерно то же самое мы утверждали в отношении ликвидационной стоимости и стоимости замещения.

Такая ситуация может сложиться, например, при недостатке валютных средств из-за существующих мер валютного контроля или отсутствия на рынке финансовых инструментов хеджирования. В этом случае разрешен альтернативный порядок учета. В соответствии с ним курсовая разница должна включаться в стоимость активов, хотя стоимость активов не должна превысить стоимость замещения или стоимость, возмещаемую при их использовании или продаже.

Таким образом, предполагается, что стоимость активов составляет сумму в отчетной валюте, которая будет уплачена при окончании расчетов. Однако подобные курсовые разницы не должны включаться в стоимость активов, если компания имеет возможность закончить расчеты или осуществить хеджирование курсовых разниц по кредиторской задолженности. По мере роста инфляции остаточная стоимость основных средств все более и более отстает от жизни, т.

Поэтому схемы амортизации, основанные на балансовой стоимости , могут исказить картину изменений текущей стоимости активов. Многие компании устанавливают сроки амортизации в соответствии с классификатором, разработанным налоговой службой , которая предлагает существенно более консервативную оценку сроков эксплуатации оборудования.

Кроме того, хотя технологические изменения ускоряют процесс морального устаревания оборудования, в то же время они несут существенный рост производительности и повышение качества продукции , которые не находят отражения в стоимости замещения оборудования. Именно в тех отраслях, где величина амортизационных фондов особенно недостаточна, в последние несколько лет происходили массовые списания и уценка оборудования. Эти же отрасли отличает самая неблагоприятная динамика прибыльности.

Их доля в национальном производстве падает, так что для страны не столь уж важно, насколько адекватна их политика амортизации. В этом случае предполагается, что аналог имеет одинаковую с оцениваемым объектом полезность, объемно-планировочное решение, но построен с использованием современных материалов, строительных нормативов и оборудования. Это стоимость определяется, как правило, на основании укрупненных нормативов.

Обычно определяется стоимость замещения объекта недвижимости и вычитаются все виды износа. Данный Стандарт также включает определение основных целей оценки и баз оценки, а также определение различных видов стоимости, таких как рыночная стоимость , рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

Как отмечено выше, в этом случае можно определять либо стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта стоимость воспроизводства , либо стоимость строительства на этом участке аналогичного объекта той же полезности стоимость замещения. По отношению к объекту недвижимости накопленный износ можно определить как уменьшение стоимости воспроизводства или стоимости замещения объекта, которое может происходить в результате его физического разрушения, функционального и внешнего экономического устаревания или комбинации этих источников.

В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения. Таким образом, в одном случае подразумевается воспроизводство точной копии объекта оценки , в другом — замена его подходящим субститутом. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Первый можно охарактеризовать как глобальный, второй — как выборочный. В соответствии с глобальным подходом корректируются первоначальные значения всех или по крайней мере основных элементов финансовой отчетности , подверженных влиянию инфляционного изменения цен. При этом фактическая эффективность использования объекта может совпадать с максимально возможной для данного вида объектов оценки. Поэтому потребность в определении стоимости в использовании часто возникает для целей, когда условия сделки предполагают сохранение существующего состояния и функционального использования объекта оценки вследствие учета юридической и физической невозможности нецелесообразности любых изменений.

В некоторых случаях стоимость в использовании может отражать максимально возможную стоимость объекта оценки, что обусловлено влиянием остаточного срока его будущей полезной жизни. Стоимость ликвидации это стоимость, которую предполагается получить за объект оценки, исчерпавший свою полезность в соответствии со своими первоначальными функциями.

Стоимость ликвидации рассчитывается как сумма валовых доходов, которые предполагается получить от реализации объекта оценки как единого целого или его составных частей исходя из принципа наиболее эффективного использования за вычетом предполагаемых затрат, связанных с его ликвидацией. Если по результатам расчетов стоимость ликвидации является отрицательной величиной, то ее значение устанавливается в размере 1 грн.

Инвестиционная стоимость - стоимость, которая рассчитывается с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования в объект оценки. Она определяется с целью учесть условия сделки, в связи с которой проводится оценка, в части необходимости дополнительного инвестирования или выполнения друтих требований, влекущих за собой определенные материальные затраты. Инвестиционная стоимость объекта оценки в форме целостного имущественного коматекса, финансовых интересов определяется преимущественно с использованием доходного подхода с использованием метода дисконтирования денежных потоков; объекта оценки в материальной форме - путем комбинирования нескольких методических подходов.

Во время определения инвестиционной стоимости в отчете по оценке имущества анализируются условия продажи инвестирования и их отличие от типичных условий продажи подобного имущества на рынке, влияние упомянутых условий на формирование его стоимости, в том числе исходя из принципа наиболее эффективного использования. Влияние условий и цели инвестирования на стоимость объекта оценки очевидно, поскольку ограничивает свободу покупателя.

Такими дополнительными условиями могут быть требования инвестирования, сохранения неэффективного функционального использования объекта оценки, сохранения определенных направлений и объемов затрат, обязательствами по компенсации каких-либо затрат, понесенных покупателем в соответствии с законодательством или договором до предстоящей сделки. Информационной основой для учета таких условий могут быть бизнес-план, проектно-сметная документация и документы, подтверждающие выполнение определенных работ, результаты анализа влияния дополнительных условий инвестирования в процессе продажи объекта и т.

В рамках Международных стандартов оценки такая стоимость называется специальной стоимостью, то есть суммой рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особенной заинтересованности потенциального покупателя пользователя в объекте оценки.

Стоимость замещения

Виды деятельности и организационная структура компании. Существует множество различных конкретных позиций, 2007. Оценка недвижимости: общие определения Оценка недвижимости представляет собой установление стоимостного эквивалента рассматриваемого объекта.

По его применению. Решение: 1! Сколько обернулись в отчетном периоде имущества, стабилен и т. В результате стоимость замещенья прямых расчетов всех видов затрат (как это имело. Цели оценки земельного участка, Т, пусть еще и с оценкою в текущие цены, кормящихся за счет клиентов.

Похожие темы :

Случайные запросы